jeudi, 02 mars 2006
Les Ventes à la découpe dans le 14e (1/2)
Le 6 mars prochain aura lieu une réunion (1) organisée par la Mairie du 14ème sur un sujet sensible : les ventes à la découpe. A l'invitation de Pierre Castagnou - et à l'occasion de la publication de son livre - Marie-Noëlle Lienneman, ancien Ministre déléguée au Logement (1992-1993) et Secrétaire d'Etat au Logement (2001-2002), exposera ses préconisations pour lutter contre ce phénomène.
Ce système de vente par appartement d'ensemble immobilier est depuis quelques temps la cible de nombreuses attaques venant de la classe politique comme de la société civile. Objet d'une importante médiatisation, ce principe est fortement décrié compte tenu du nombre de personnes concernées et de leurs particularités. Notre 14ème arrondissement voit tout particulièrement ce mécanisme de ventes immobilières. Sans tomber dans un manichéisme, quels sont les effets réels des ventes à la découpe ?
Les ventes à la découpe, kezako ?
Nombre de grands investisseurs (assurances, banques, mutuelles, etc.) disposent d'un parc immobilier conséquent, notamment sur Paris. N'étant pas soumis aux mêmes aléas que les personnes physiques, ces investisseurs ont conservés longtemps dans leurs actifs ces biens immobiliers. Or la chute de l'immobilier au début des années 90 a démontrée la fragilité de ces actifs, les poussant à réduire leur exposition au marché immobilier. Est donc apparue dès les années 90 une vente massive de ces logements.
Le principe appliqué à la vente est bien sûr dès le début en respect avec les obligations légales, autorisant tout propriétaire à ne pas renouveler un bail pour effectuer une vente, et donnant un droit de préemption à son locataire. Mais la hausse de l'immobilier a modifié la donne et transformé ce qui pouvait paraître pour le locataire souvent comme une aubaine parfois en véritable calvaire. Les prix actuels sont effectivement devenus prohibitifs pour la plupart des locataires. Toutefois cela n'a pas toujours été le cas. On peut citer par exemple (2) un programme de vente à la découpe en 1998 rue du commandant Mouchotte où 35 à 45% des locataires ont exercés leur droit de préemption pour acquérir leur logement à 2300 €/m², ce qui en laisserait plus d'un songeur aujourd'hui. Plus proche mais toujours bien visible, le panneau publicitaire de la GEMCO Avenue du Général Leclerc annonçant des appartements à 4400€/m². Aujourd'hui, avec une hausse de l'immobilier portant le prix moyen du m² à plus de 5500 €, ce même phénomène de ventes à la découpe catalyse désormais toutes les attaques contre ce qui est appelé spéculation immobilière.
Une législation déjà étoffée
Pourtant, la législation n'a cessé de s'alourdir afin de protéger les locataires contre ce type de vente. Désormais tout locataire invalide de façon importante ou qui aura 75 ans révolus d'ici à la fin de son bail peut rester occupant. De plus, est protégé tout locataire aux revenus inférieurs à 100 % du plafond du PLI (prêt locatif intermédiaire), donc qui gagne moins de 5 300 € par mois pour un couple sans enfant et 6 300 € pour un couple avec deux enfants (3). Effet pervers inéluctable, mieux vaudrait pour un propriétaire institutionnel ne jamais louer aux personnes aux revenus modestes, ou à des personnes âgées et handicapés au risque de ne pas pouvoir disposer de ses actifs... Un comble.
Face à cette législation, des groupes spécialisés ont investi cette activité de réhabilitation, de commercialisation et de traitement très juridique de chacun des dossiers. Cette activité étant souvent bien éloignée du périmètre d'activité des propriétaires des ensembles immobiliers, cette vente leur est souvent déléguée. Certes, parfois leurs agissements sont bien à la limite du droit mais leur plus grand tort serait d'avoir une rentabilité très importante, d'être bien souvent d'origine américaine mais surtout d’oser s'attaquer à des locataires ayant des revenus de plus de 5300 €/mois… Même en éprouvant toute sympathie avec Jeanne Moreau ou Lionel Jospin, on peut se douter que l'écho médiatique serait bien moindre si les locataires " découpés " était issus de classes plus défavorisés, et notamment avec moins d'éléments évoluant dans les sphères médiatiques.
Enfin, et c'est bien ce qui a fait réagir légitimement beaucoup de locataires, les logements avaient tendance à être vendu en premier lieu (avant réhabilitation, marketing, commercialisation) à ces intermédiaires pour des prix souvent inférieur au prix du marché. Ces locataires, parfois non informés du changement de propriétaire, ne le découvraient que lors de la vente par morceau effectuée par ce même intermédiaire. Bien sûr, cette vente où la préemption du locataire était applicable se faisait une fois la marge prélevée, à des prix bien supérieurs aux prix initiaux. Une proposition de loi a été adoptée le 16/06/2005 afin de rendre ce mécanisme impossible puisque si l'acquéreur ne s'engage pas à maintenir le statut locatif pendant six ans, le locataire doit être informé des conditions de vente de son logement par le vendeur et acheter directement auprès de lui - en principe avant que l'acquéreur impose une plus-value supplémentaire. A noter, Yves Cochet, député (Vert) du XIVe arrondissement - 11e circonscription (Plaisance / Petit-Montrouge) a voté contre ce projet de loi (4). Principale demande des opposants à ce texte, que la décision revienne entièrement aux collectivités locales en émettant un permis de diviser comme il existe un permis de construire.
Pascal
(1) Mairie du XIVe, Salle des mariages - 6 mars 2006 - 19h.
(2) Groupe Ad Valorem.
(3) cf. Agence départementale d’information sur le logement de Paris.
(4) cf. quotidien La Tribune - 17/06/05.
Plus d'info :
+ Notre fil d'actu "logement & 14e".
+ Un bon plan logement ? Ici.
07:00 Publié dans 14e arrondissement, 14e solidaire, Culture, Logement, Mairie du 14e, Vie Citoyenne | Lien permanent | Commentaires (6) | Tags : Paris 14e arrondissement
Commentaires
Si j'ai bien compris l'article de Pascal, les ventes à la découpe constituent un faux problème. La loi Aurillac protège les locataires et tout va bien pour le meilleur des mondes. L'écho médiatique autour des ventes à la découpe ne serait que la conséquence du caprice de certaines célébrités influentes ???
La réunion de lundi soir sera à mon avis très instructive pour l'auteur de cet article. Il pourra se rendre compte à quel point ce phénomène prend une tournure inquiétante.
La proposition de loi Aurillac a été jugée "extraordinairement insuffisante" par la cinquantaine d'associations de locataires "découpés". Le problème de ce texte est qu'il ne remet nullement en cause lefondement même de ces ventes, qui ne sont que des opérations spéculatives. Il est louable que la députée du 7ème s'emploie à garantir aux locataires "un prix d'acquisition convenable". Seulement, moins d'un tiers des hahitants achètent.
Le problème reste entier pour les locataires et nul besoin de préciser que les loyers vont continuer à s'envoler.
Quelques infos sur la réunion du 6 mars : http://vincent-jarousseau.blogspot.com/2006/02/runion-publique-le-6-mars-sur-les.html
Écrit par : Vincent Jarousseau | jeudi, 02 mars 2006
--> Vincent, qu'appelles-tu des "opérations spéculatives" ? Une vente avec un bénéfice ? Que proposes-tu pour limiter ces opérations ?
--> Vincent, nous nous sommes battus pour que les commentateurs de ce blogs cessent de poser des liens vers leurs sites pour se faire de la pub. Merci de ne pas alimenter cette pratique et de conserver l'habitude de poser pour seul lien celui qui figure en signature de commentaire.
Écrit par : Pierre Vallet | jeudi, 02 mars 2006
Si nous considérons le prix de la location d'une part et celui de l'immobilier à la vente au m² d'autre part, un propriétaire "institutionnel" ou privé préfèrera vendre et placer son argent plutot que de prendre le risque de louer.
Le problème vient de la multiplication par deux à trois (!) dans notre arrondissement du prix de l'immobilier sur 8 années.
Les taux actuellement très bas permettent l'endettement des ménages sur 30 ans, ce qui rend "accessible" l'immobilier parisien à certains acheteurs. Il est à craindre par contre, avec l'augmentation des taux d'intérets en perspective, une stagnation ou une légère baisse des prix, mais une augmentation des loyers, faisant suite à une raréfaction des biens mis à la location sur le marché ces derniers temps.
La réponse à apporter est d'ordre juridique et fiscale : si on veut éviter une flambée du marché de la location, il faut prendre des mesures - au niveau national - pour ne pas décourager fiscalement les propriétaires privés déjà très frileux.
Quoi qu'il en soit, toute crise du marché locatif privé se répercute sur le domaine public, qui est déjà débordé avec 100 000 demandes en attente sur Paris. Le phénomène s'amplifie dangereusement, pervertissant le principe de soupape du marché locatif public.
La solution se trouve pour partie sur la banlieue, plus abordable, à condition d'en améliiorer l'accès par les transports...
Elle est peut être aussi dans les mains du Ministère des finances, qui n'a cessé de se payer très grâcement sur les revenus fonciers : CSG+CRDS+CRDB = 14,5% sur le brut, avant imposition sur les revenus : c'est bien plus que sur des plus-values mobilières ou immobilières... ce qui incite à la logique du : on ne loue plus mais on vend. Trop d'impots tue le social...
Écrit par : Dan | jeudi, 02 mars 2006
Tout à fait d'accord avec Dan.
Je n'ai pas de sympathie particulière pour les "découpeurs" mais geler complètement leurs opérations, dans un marché contraint par l'offre, ne conduirait-il pas à augmenter encore le prix de l'immobilier à proximité des immeubles concernés?
Il faut faciliter la fluidité du marché immobilier, encourager les propriétaires à louer et les locataires à s'engager.
En particulier, la protection accrue des locataires, conjuguée à la lenteur de la justice, a des effets pervers certains qui conduisent à exclure une partie d'entre eux du marché locatif privé, les bailleurs exigeant trop de garanties!
Écrit par : Solal | vendredi, 03 mars 2006
Oops, désolé Pierre, j'ignorais cette habitude.
Pour répondre aux questions sur la nature spéculative des ventes, je crois que la situation est très claire. Quand des fonds d'investissement comme l'américain Wesbrook rachète 3200 logements dans la capitale pour les revendre au plus vite avec la plus-value que l'on sait, il me paraît difficile de douter de la nature spéculative de ces opérations. Le problème est que depuis 2002, les institutionnels et les marchands de biens sont fiscalement incités à vendre leurs immeubles. L'amendement du sénateur Marini, apporté sur un plateau par la Fédération des sociétés immobilières et foncières a considérablement allégé la fiscalité des sociétés foncières , substituant à l'impôt sur les bénéfices de 34 % une simple taxe de 16,5 % sur les plus-values. Depuis l'adoption de cet amendement, je constate que les ventes à la découpe ont augmenté de 50 %.
Je ne suis pas un technicien de ces questions, mais pour limités ces opérations, il me semble qu'une meilleure régulation du marché soit indispensable. A cette fin, un meilleure encadrement des tendances spéculatives constitue une solution. La proposition de loi du 10 mai 2005 rejeté par la majorité faisait une série de propositions me semble t-il très pertinentes.
Écrit par : vincent Jarousseau | vendredi, 03 mars 2006
Je ne suis pas non plus un technicien sur ces questions, mais les plus values immobilières sont imposées désormais à 16.5% auxquels sont rajoutés CSG RDS, soit 27% tout comme les plus values mobilières(il me semble que cela est églaement applicable au fonds d'investissements). Les constantes de temps sont modifiées ( éxonéré après 15 ans, et dégréssif dès la dixième année).
L'argument de causalité entre imposition et ampleur des ventes à la découpe en est d'autant plus réduit si on regarde l'historique des ventes à la découpe.
Enfin, on peut se montrer choqué de voir des bénéfices considérables au niveau de ces fonds.
Euh, personnellement j'investirais pas un Kopeck sur ces fonds, parce que la part de risque qu'ils prennent vis à vis des tendances du marché immobilier sont énormes. Ils mobilisent des sommes considérables pour acquérir en une fois un ensemble immobilier, puis effectuer la réhabilitation et enfin il peuvent vendre aux termes des baux soit parfois plusieurs années et ce au prix du marché. Bien malin celui qui pourrait prévoir l'évolution de l'immobilier dans les 3ou 4 prochaines années. Enfin moi, me restent les paroles d'Alan (Greespan) avant qu'il prenne sa retraite.
Spéculation ou pas , peu importe. La fluidité d'un marché est sa meilleure forme de régulation.
Écrit par : pascal | dimanche, 05 mars 2006
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